豊後大野市で不動産売却・空き家相談なら三光土地建物の「売却を行うにあたって」のページです。

不動産売却を行うにあたって

不動産売却時の考え方

「マイホームを持ちたい」というのはいずこの時代も多くの方々の夢でしょう。最近の傾向としては「もっと広い家に移りたい」とか、逆に「子どもが成人して夫婦だけになったので手頃な家に住み替えたい」といった理由でマイホームを探す方が増えてきています。

買う人のニーズも多様化してきた昨今、不動産売買取引に不安を抱えている人は大勢いらっしゃいます。「取引の金額も大きくて資金計画もどう立てたらよいのかわからない」、「専門用語の意味がよくわからない」など不動産売買をめぐる不安は、元来一人の人が家の売買を行うこと自体が一生の間でそう多く経験するものではないために、生まれてくることも多いのも道理でしょう。

そこで、このページでは不動産売却をお考えの方に向けて、豊後大野市の不動産会社「三光土地建物」が、押さえておいていただきたい不動産売却の基礎知識を紹介しています。あなたの生活プランニング、財産プランニングにぜひお役立てください。

不動産売却時にかかる費用と税金

不動産売却はお金が手に入ると同時に、各種費用や税金が発生します。なんとなく売却してしまった結果、思っていたほどお金が残らなかった、というケースもありますので、あらかじめどのようなことにお金がかかるのか把握しておきましょう。

売却時の４つの費用と税金の種類

不動産売却時に発生する主な費用は「印紙税」「不動産仲介手数料」「登録免許税・報酬」「譲渡所得税」の4つです。それぞれ次のような内容になります。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は業者によって金額が異なりますが、上限額は売買価格によって決められています。上限額に近い価格を設定している業者は多くありますので、上限額を知っていればあらかじめおおよその手数料を想定できるでしょう。

不動産売却時の節税について

不動産売却で得た収益は譲渡所得扱いとなり譲渡所得税が発生します。しかし、特定の条件を満たせば特例措置として税負担を軽くできる「3000万円特別控除」という制度も用意されています。せっかく不動産売却で得た収益、少しでも手元に残したいですよね。この特別控除が適用されれば所得税の金額も下がり、ひいては手元に残るお金が多くなります。意識して特別控除を受けられるようにするのが得策です。

3000万円特別控除について

3000万円特別控除とは、売却する不動産が自宅の場合、税額を計算する際に譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例のことを指します。どのような計算になるのか見てみましょう。

3000万円特別控除の計算式

控除を受けた場合：　　
税額=(譲渡所得-3,000万円)×税率
(通常：　　　　　　　　
税額=譲渡所得×税率)

この計算式を見ると控除を受けた方が税額が下がって節税になることがお分かりいただけるでしょう。もし譲渡所得が3,000万円以下の場合には税額はゼロになります。

さらに自宅の所有期間によっても税率が変わり、長く所有していればしているほど税率が下がり、発生する税額も小さくなります。所有年数が5年以下、5年超～10年以下、10年超で税率がどんどん下がっていきます。最も高ければ39.63%、最も低ければ20.315%と約20%も税率が変わるため、売却するタイミングによっても手元に残るお金は大きく違います。

3000万円特別控除を受ける際のポイント

3,000万円特別控除は自宅を売る場合に適用される制度ですが、覚えておきたいポイントがあります。それは以前住んでいた家の場合でも、住まなくなって3年目の年末までであれば、特別控除を受けられるということです。

たとえば、1年前や2年前に引越しをしていた自宅も特別控除対象です。また、病気や怪我の療養のために一時的に自宅を空き家にしていたけれどそのまま売却するという場合でも、病気や怪我が治った際に必ず家に戻ってくるということが認められれば、空き家にしていた3年目の年末までの期間までは自宅とみなされ、自宅を売ったことになり控除の対象となります。

またほかにも、一人暮らしの家の住み主が亡くなって相続するケース。相続者自身は使わないので売却するという場合は、住まなくなって3年目の年末までに売却すれば特別控除を受けられることもあります。

さらに人に貸していた家でも、自分が住んでいた家であれば、その特例を受けられます。自分が住まなくなってから3年目の年末までであれば、特別控除の対象になるのです。ただし、人に貸している家を売るのはトラブルになるケースも少なくありません。人に貸す時点で、3年以内に売ることも考えているのであれば、期限内での定期借家契約にしておけばトラブルにならずに済みます。

最後に、取り壊してから売った場合でも、この特例が適用される例をご紹介しましょう。適用されるのは住まなくなってから3年目の年末、家を取り壊してから1年以内に売却した場合です。もし特例を知らずに家を取り壊してしまっても、1年以内であれば適用対象になりますのでぜひ覚えておきましょう。

不動産売却に適したタイミングとは？

高く売れる時が最適です

結論から言えば不動産を売る最適なタイミングは「高く売れる時」です。不動産の相場は常に変動しているため、いつ売るかで売却価格は大きく変わってきます。また、大きな事件が起きても不動産の価格に大きく影響するのです。

たとえば最近の話では、2008年頃までは不動産の価格は上昇傾向でしたが、2008年に起きたリーマンショックで一気に価格は暴落します。その後も下落を続けましたが、2013年頃になってやっと上昇傾向を見せ始めたのです。

不動産相場の変動は、数年単位で見ると「高く売れる時」を見つけるのは難しいですが、10年20年単位で見ていくと相場の波が見えてきます。

もっと短いスパンのなかでタイミングを見定めたい場合は、1年の中で不動産のニーズの波を見つけるとよいでしょう。たとえば、4月は新生活を始める人も多いため、その1～2ヶ月前に家を探す人は増えます。あなたご自身も1月から3月にかけて家を探した経験はおありではないでしょうか。

この傾向は賃貸だけでなく売却の場合でも同じです。家を買いたい人が増えれば、売却価格も自然と高くなります。また、難しく考えなくても買った金額よりも高く売れれば、それだけでもお得です。シンプルに考えて、買った時より高ければ「売り時」と言ってもよいでしょう。

買い替えのタイミングはよく検討を！

ただし、家を買い換える場合には注意も必要です。住まいの買い替えは新しい家を買うのと、今住んでいる家を売るのを同時に行わなければなりません。いいタイミングで購入と売却のタイミングが合えばスムーズに引っ越しもできますが、そうもいかないケースもよくあります。

たとえば、良い家が先に見つかって新しい住居を買った場合には、住宅ローンが二重になります。それを防ぐために焦って早く売ってしまったがために、予定よりも安い価格で今の住居を売らなければならなくなるということもあるでしょう。逆に、次の家が見つかっていないのに、先に今の住居が売れてしまうとすぐにも仮の住居が必要になってしまいます。買い替えの場合には、慎重に売却のタイミングを考えましょう。

逆に売るのに適していないタイミングは購入価格が下がった時です。たとえば、周辺で同じような住宅が売られていれば、需要に対して供給が多くなるので価格は下がってしまいます。全体の相場を考えるのも大事ですが、周辺の不動産状況も考えながら売却の戦略を練ることが重要です。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方一つで、不動産が売れるまでの期間も価格も大きく異なります。専門的なことは不動産会社にお任せすることになるため、どの不動産会社を選ぶかは重要です。不動産会社を選ぶ際に見るポイントはいくつかありますが、特に重要なのが「実績」と「対応」です。実績と対応どちらも満足できる不動産会社に相談しましょう。

実績の有無とREINS登録会社かをチェック！

不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、自分が売りたい物件に近い物件をこれまで売ってきた実績があるか確認しましょう。また、その実績の裏付けが何か調べておくのもおすすめです。「REINS(レインズ)」に登録しているのか、どのような販売活動を行っているのかが分かれば、なぜ実績が出ているかを納得できるでしょう。

対応が誠実か親身かをチェック！

実際に相対した時の対応も重要なポイントです。自分の要望をしっかり聞いてくれるのか、大事な情報について包み隠さず誠実に説明してくれるのかチェックしましょう。なかには強引に契約をさせて、要望とは異なった提案をしてくる不動産会社も存在します。